打印内容2017年四季度，随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批，住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。
而据业内人士预计，在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场，将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。而随着国家大力发展租赁市场，类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时，引入社会资本以盘活存量房市场，还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。
租赁市场前景广阔
根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%，英国租赁人口占比为37%，日本租赁人口占比为27%，我国租赁人口占比尚有较大提升空间。
同时，我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说，相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比，仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。
此外，目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易总额为15万亿元，在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%；美国租赁交易额占住房交易总额的50%；日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。
方正证券的研究报告也指出，我国对租赁房需求逐年增加，主要因为城镇化中，大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场，从而增加租赁人群；同时晚婚导致置业年龄延迟，进一步延长个体租赁时间，间接增加租赁需求；而目前我国一线城市租赁房源供给不足，且租赁市场乱象丛生，规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出；同时，与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高，租赁市场未来发展空间可期。
公寓产品证券化提速
不过，虽然我国租赁市场前景广阔，但也面临诸多问题。例如在经营上，对于目前的租赁住房运营专业机构来说，市场整体的利润率仍偏低，现金流回正速度也较慢，且租房市场普遍投资额巨大，回报周期过长，回报方式也较为单一。
此外，除大型房企自有资金较为充裕外，新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资，或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品，以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
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