存量交易为主的时代,北京的二手房市场,被认为更能体现市场的风向。
在堪称全国最严的调控下,北京二手房市场相比高点量价齐跌。根据国家统计局的数据,北京是过去一年中,二手房价格同比下降幅度最大的城市。
有机构指出,3·17调控以来,北京二手房市场经历了大幅降温-低位企稳-向上修复三个阶段,但由于缺乏有利因素的支撑,在货币信贷政策不发生转变的前提下,下半年北京二手房市场将很难继续向上突起。
上半年二手市场复苏
从上半年数据来看,北京二手房市场正在复苏。
Wind数据显示,2018年上半年,北京市二手房签约套数76640套,相比2017年下半年的48636套,环比上涨57.6%,但相比2017年上半年,则同比下降9.3%。
中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,之所以会出现超过50%的环比增长,主要有2017年下半年市场太过低迷,刚需在价格下行的情况下开始入市,和新房供应量较少,部分需求被迫转向二手房市场三方面原因。
从2017年3·17调控后,限购、限售、限贷、限价等多重围堵下,北京楼市很快冰封。
调控直接对需求形成了压制。同策研究院的一份报告显示,若以前五年的住宅销量和1-5月的住宅销量相比,北京当前被压抑的需求量占年均销量的百分比达到72.7%。而网签数据则显示,2017年下半年,北京的二手房网签数相比上半年腰斩。
需求下滑,价格也随之松动,根据国家统计局发布的数据,今年5月,北京二手住宅销售价格同比下降5.7%,降幅在全国70个大中城市中居首。
而机构数据显示的降幅则更大。链家数据显示,北京在3·17调控后,二手房连续9个月回落,到今年2月份累计下跌14%。
在这样的背景下,调控的边际效应在2018年初减弱,需求开始在2018年上半年缓慢复苏。一位孩子刚刚3岁的购房者告诉21世纪经济报道记者,春节前,在木樨地附近的学区房从高点14万降到12万左右,她果断入手,卖掉自己以前的房子,置换了一套学区房。“差一点就没抢到。”
不仅是改善需求,21世纪经济报道记者注意到,一些刚需,也开始在限价房、共有产权房和二手房的选择中偏向二手房。与二手房的复苏相比,新房市场依旧冷清。中原地产研究中心的数据显示,即使叠加成交的2103套共有产权房,北京市2018年上半年也仅成交了1.06万套,创下历史新低。
在前后看了数个开盘的共有产权房项目后,夏明(化名)近期在南五环外购买了一套总价305万的二手小两居。夏明告诉21世纪经济报道记者,上半年限价房数量少,“抢不到”。而对于刚刚结婚并且以后准备生二胎的他来说,未来肯定还有换房需求,但共有产权房限制上市交易对象后,升值空间太小,这是他放弃共有产权房的主要原因。
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