打印内容自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换。
纵观近来来商品房待售面积变化，随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线市场销售“由热转淡”，2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓，商品房待售面积减负逐月收窄，降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策持续发酵，市场销售下行趋势初显，加之2020年初因新冠疫情影响，库存量再度跳增。
从目前来看，整体库存情况尚且健康，随着成交逐步复苏，库存量还将维持稳中略降态势，整体风险基本可控。
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2018年商品房库存步入上行周期
2010年以来全国新建商品房待售面积出现两次高峰，2014年达到历史高峰后中央“去库存”政策有效缓解了新房的积压情况。2018年起随着调控收紧、楼市遇冷等因素新房库存进入上行周期，疫情爆发后库存急增至新高点，但尚未突破上一轮高峰。在这一现状下，部分城市可能已经或将要出现局部库存失衡现象。
具体而言有有3个关键时间节点：
一是2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓。商品房待售面积减负逐月收窄，降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。
二是2019年下半年全国新房库存由降转增。由于各省市调控政策持续发酵，如苏州、西安、长沙、武汉等均加码了包括“五限”在内的诸多政策，一时间热点城市销售普遍遇冷，全国商品房销售面积同比累计增速逐月下行，至2019年末同比累计降0.1%。
三是2020年初起新冠疫情期间楼市断档，新房库存跳增。2020年2月新冠疫情爆发后，全国新房市场停摆，销售规模呈断崖式下跌。据统计局数据，1—2月份，商品房销售面积同比下降39.9%。受此影响，2020年2月末商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米。
根据CRIC统计的全国80个重点城市商品住宅存量面积走势发现，2018年起全国商品住宅存量由降转升、进入上行周期。但当前全国商品住宅库存情况尚且健康，并未突破“去库存”前的历史高点。
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40城库存去化周期超1年
具体到城市而言，我们对60个重点城市至2020年7月末狭义商品房与广义土地库存去化周期进行了对照分析，筛选出40个库存较高城市，大体可细分为三类。
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