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一二房、五房去化压力相对较大
从户型情况来看，小户型一房、二房和高端改善五房以上整体需求不足，后期去化面临挑战。
总体来看，高库存城市三房房源积压最多。2020年上半年末30个高库存城市的新房库存中三房房源占比接近一半，为各个户型中最高。二房、四房房源不分伯仲，分别占总体待售面积的18%和20%。一房、五房房源库存体量最低，在整体库存中比重均低于10%。
近3年对比而言，三房、四房库存占比上扬，其余房型占总体存量比重均下降。具体而言，2020年上半年末三房户型库存占比较2018年末显著提升，比重提升了3个百分点；四房户型3年间占比微增1%。其他户型中，五房及以上户型库存占比下降最多，2020年上半年末较2018年末占比下降2个百分点；一房、二房户型库存占比则分别下降1个百分点。
对比成交，虽然三房库存占比最大但短期内基本不存在去化压力，因为目前主力成交户型段也集中在三房，综合来看，整体户型段的库存压力与面积段类似，“两头”积压，一方面，一房、二房因户型功能性缺失，很难满足人们改善居住和“二孩”时代的客观需求，整体成交占比显著低于库存占比，尤其是一房，剪刀差高达4个百分点。另一方面，五房以上同样面临库存压力，主要源于疫情后人们收入压缩，高端改善需求也相应受到影响，人们观望情绪更加浓厚。
分各能级来看，一线仍有较高占比的二房房源，二线、三线三房房源占库存主力。根据2020年上半年末各能级新房库存情况，一线城市三房户型占比达40%，但二房户型占库存总量比重也有27%，远高于二三线城市。即一线城市中尚有较大体量未消化的二房待售房源。二线、三四线城市库存中三房房源占据绝对高位，占比均在50%左右，二线三房库存占比更高。二三线城市二房及四房库存占比均在20%左右，三四线城市比重略高；其余一房、五房及以上房源则占据极小库存比重。
而三四线城市的库存压力与一二线略有不同，除了一房和五房以上，二房同样存在库存和成交占比的“剪刀差”，事实上，对于多数三四线城市而言，品牌房企的全国化扩张客观上也加速了人们从刚需逐步过渡至改善，虽然局部城市房价也上涨至高点，但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的，因而三房和四房的累计成交占比也显著高于核心一二线城市，这两个户型段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力，相较而言二房同样缺乏足够的吸引力，未来仍存在去化难题。
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2020年库存跳增，短期风险可控
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