打印内容以徐州为例，受惠于乡镇进城刚需、主城区存量改善以及返乡置业需求持续释放，2020年徐州房地产市场强劲复苏，3月以来成交稳步提升，同比跌幅收窄乃至转正，并在6月成交升至162万平方米，创近年来单月新高。前11月累计成交1255万平方米，同比增长9%，预计徐州全年成交规模将达到1400万平方米，再创历史新高。
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棚改拉动效力减弱 亳州、阜阳等楼市由热转冷
仍有一部分城市，虽然棚改市场规模整体仍处高位，但棚改对楼市拉动力明显减弱。典型如亳州、阜阳等城市，2020年阜阳棚改计划开工量多达2.9万套，亳州计划开工量更由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套，累计增长85%。
从成交情况来看，2016年下半年，阜阳房地产市场进入“卖方市场”，市场供不应求出现抢房潮，2019年下半年，阜阳房地产市场进入“买方市场”，新开盘项目售价普遍低于市场预期，疫后阜阳市场短暂复苏，3月成交明显放量，但5、6月市场疲态尽显，成交显著下滑，9月市场惨淡，10月房企竞相降价跑量，城南板块房价由“9”字头跌至“8”字头，棚改带动作用明显弱化。
亳州也较为典型，疫情之下，房地产市场阶段性转暖，但三季度市场再度转冷。主城区市场需求基本饱和，市区家庭户均2-3套房，再购房需求羸弱；乡镇客户购买力则多有不济，其对价格异常敏感，而对品牌、产品力等不甚在意，全城看房比对价格是常态。尽管棚改拆迁户购买力依旧充裕，近郊补偿标准4000-5000元/平方米，补偿资金足以购买1-2套商品房，但由于市场需求趋于饱和，难以从根本上扭转市场所面临的需求瓶颈。
整体来看，棚改渐次退潮，多数省市棚改开工量或将持续下滑，其对房地产市场影响重大，对楼市拉动力或将趋势性递减。
随着棚改所带动的大批增量购房需求快速抽离，或将加剧三四线城市市场下行压力。短期内强三线城市市场需求增长乏力，成交或将步入下降通道，疫后弱三四线不仅成交缩量，而且市场预期房价转跌。
中长期来看，楼市前景终将回归到城市基本面。强三线城市外来人口持续净流入，市场需求依旧充裕，并有较强购买力支撑，市场前景可期。弱三线城市本地人口不断外流，市场需求瓶颈尽显，叠加前期房价快速上涨，市场购买力难免透支，市场前景则难言乐观。
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