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租赁需求向上，核心城市市场空间大
1、高租售比之下，租赁需求有望提升
众所周知，近年来一二线城市商品房价格一直维持在较高水平，而租金的涨幅远低于房价的涨幅，一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间水平，买房门槛日益攀升。在房价高企的当下，租赁需求愈发旺盛，这些市场更具发展机会。
全国大中城市房价租售比
此外，当商品房价格不断上涨的情况下，由于价格高企的挤出效应，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。反之，当商品房价格不涨的情况下，商品房的投资属性将下降，而其作为居住产品的消费属性将提升，租房的性价比更高。从两方面来看，租赁需求均有望提升。
2、有房人群也租房
从克而瑞租售调研数据来看，一二线城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，较无房租房客群占比更大，这部分客群多为异地有房，本地有房客群占比17.8%。可见，有房仍租房是市场的常态，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性价比高、装修过渡等因素租房。
租赁客群类型占比情况
3、核心一二线城市市场空间更大
以上海为例，上海是国内租赁市场发展相对较好的城市之一，由于外来人口规模较大，租赁市场的需求一直较为旺盛。截至2020年末，上海常住非户籍人口超977万人。根据市场数据测算，目前上海可租房源超300万套，其中，集中式公寓约10万间，分散式公寓约32万间，租赁市场的机构化率约为13.8%。城市庞大的租赁需求支撑了租赁市场的可持续发展。
综合分析，上海租赁市场需求旺盛的主要原因来自两个方面，一方面，来自高房价带动的价格外溢，在寸土寸金的上海，新房资源稀缺，房价一直处于水涨船高的状态；另一方面，来自产业资源的人口导入，例如安亭、张江等产业区域，人才聚集度高，随着区域产业体系的不断完善，各类租赁需求也将进一步上升。
上海热点租赁区域分析
03 租赁需求细分，或将打开新空间
近几年，租赁市场竞争一直聚焦于白领公寓，供需错配、产品同质化等多方面因素导致市场发展良莠不齐。总体来看，目前，租赁行业开始由粗放式发展阶段转向精细化运营阶段，开始关注细分市场的需求。
从租赁市场消费主体来看，可聚焦不同的细分领域，如高端服务式公寓、养老公寓、人才公寓及蓝领公寓等，重视差异化、多元化的发展思路。一方面，随着新生代的步入社会及老龄化的不断提升，白领公寓和养老公寓的需求有望持续上升。另一方面，随着疫情后经济的复苏，高端和中低端租赁需求有望提升，尤其，以第三产业发展带来的蓝领公寓需求。
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