不过，该数字在去年12月首周被突破，当周的成交量超过了4000套。其中，12月2日一天新房网签量就达到了1033套，也是去年10月以来网签量最高的一天。
由此，去年12月26日，济南新的限购政策再度升级加码。受此影响，住宅网签量逐步走低，从去年年最后一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周继续下挫，只有1801套。
“去年年底的限购政策升级，说明政府认为楼市的降温没有达到预期效果。”冯昌林表示，“虽然济南市场降温明显，涨幅回落了近两个百分点，但新房价格依然坚挺，均价保持在万元以上，每月环比上涨二三百元（/平方米）。而且，调控政策出台后依然能拍出9436元/平方米的楼面地价。”
限购限贷有局限性
在济南某国有银行高新支行行长李家琪看来，如果春节过后成交量持续走高的话，不排除再出台新的限购政策。“现在驻济各大银行对个人住房贷款的审核更加严格了。”他说，“上级要求对房贷慎之又慎。”
在冯昌林看来，今年济南可能会在现有限购的基础上，综合利用财税政策、土地政策等，构建房地产市场维稳的长效机制。“这将使市场成交的量、价增速明显下降，甚至在房价过高的地区，楼盘价格直接下降。”
不过，限购限贷对于打击炒房，有一定的作用与市场效果，但仅靠限购与限贷这两个方式，还是有一定局限性的。
“确实。现在来看，限购政策在一定程度上也会对刚性需求造成一定的影响。如果能区分出刚需和投资的界限，就可以在打击炒房行为的同时，降低对刚需的影响。”冯昌林说道。
“我们现在都不知道该怎么定位今年的发展了。高层最近一直在开会，研究如何制定今年的任务量。”冯泽瑞表示，“如果按去年的完成量制定新的考核指标，可以明确的是难以完成，毕竟去年前8个月就完成了全年的任务量。”
3、4、5月份影响下半年
“春节前后成交量的变化只能说是偶然现象，不能作为长期的根据来判断楼市的走势。”冯昌林说，“今年3、4、5月份成交量的变化将影响下半年的走势。如果在这3个月期间成交量持续放大，那么下半年的价格将企稳；如果成交量一直萎缩，同时开发商在6月底不能完成全年任务量的一半，那么下半年各个楼盘普遍会降价促销，以保证在年底前完成任务。 ”
对于冯昌林的说法，冯泽瑞表示赞同：“新楼盘定价会综合考虑所在区域其他楼盘的价格，在区域均价内上下浮动不超过1000元/平方米，此外还会通过各种方式进行降价促销。”
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