打印内容1月24日，东莞厚街一楼盘，阳光明媚。
“三价合一”、利率上浮、一手促销，一直拥有强势基因的东莞二手房市场，在诸多阻碍因素的叠加之下败下阵来。根据东莞中原略研究中心监测数据显示，2018年东莞二手房成交量“大跳水”，同比下降35%，回落至2014年的水平。分析二手房成交特点，随着二孩时代来临，三房取代两房成为市场最受青睐户型。而购房者中，省外占了近5成。业内分析，今年在购房需求释放、新房供应紧张等多重利好之下，二手房市场成交量有望回升，而且议价空间也将加大。
成交量
回落至2014年水平
东莞二手网签量从2016年的高位，到2017年的回落，再到2018年的平稳，成交活跃度减退明显。东莞中原略研究中心监测数据显示，去年东莞二手住宅全年仅网签31156套，同比大幅减少了35%，回落到2014年的水平。
二手房成交大幅跳水跟去年整体政策环境息息相关。去年2月，东莞各大银行开始执行“三价合一”政策，终结了“阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞，购房成本及门槛均大幅提高。与此同时，房贷利率高居不下、一手房市场“金九银十”开启降价促销大潮，这些叠加因素也给了二手房致命一击。
从二手房成交量来看，有8成镇街成交量萎缩，萎缩较严重的有南城、常平、凤岗、塘厦、莞城、厚街、桥头、茶山、高埗。成交主要以临深及中心城区为主。其中，樟木头、东城、南城、常平四个镇街的成交量共占全市44%。
房价总价跑高，再加上信贷环境偏紧，东莞二手房按揭比例明显走低。合富大数据显示，按揭比例从前两年的八成以上，下降到2018年的68%，相反，一次性付款比例则达32%。首次置业者仍以按揭购房为主，其按揭比例为75%，而改善型一次性付款比例则达38%，明显多于首次置业。
户型
三房取代两房，成最受青睐户型
从二手房成交特点来看，三居及以上户型取代两房，成为了最受青睐的户型。业内分析，随着二胎政策的放开及尽可能的“一步到位”、减少换房频次，去年一居、两居的成交占比有所减少。加之东莞已进入换房时代，受到部分购买力较强的改善换房需求支撑，三居及以上户型成交量上升，80-120㎡刚需户型最受欢迎。同样，受到“三价合一”政策影响，较大户型如144㎡-200㎡户型由于面积较大、成本较高，且非普通住宅首付要6成以上，故成交萎缩尤其严重。
楼龄是影响房价的一个重要因素。东莞中原对最近两年的二手房成交数据分析发现，二手房的价格与楼龄呈高度负相关的关系。楼龄越高，价格越低，楼龄15～20年房源的房价约为5年内次新房价格的6.5折左右，楼龄25年以上房源的房价则不到万元。不过，“三价合一”令二手房的购房门槛大幅提高后，购房者对高楼龄房源的接受度有了一定提高，数据显示，去年楼龄15年以上的成交占比有所提高。
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