打印内容现在大家看首开能够卖到40%、50%，大家都觉得很好，过去首开不卖个70%、80%都觉得开盘失败，而且是在一二线城市当中，很多三线城市再去续客、再去等待，40%的首开都很难做，所以现在很多企业采取多次开盘策略，不等到要续满1000、2000的客再开盘，续再多时间也续不满。所以这样一种分化也和过去今年发生了很大的不一样，过去几年，一个城市好都好，一个城市差都差，现在哪怕是北京、上海、深圳、广州，哪怕是杭州、南京，都出现了好和差的项目。
——集中度不断提升
第一个集中度是指，房企集中度不断上升，前30强的目前权益已经占了整个行业权益的40%。
第二个集中度今年特别显著，就是城市的集中度在迅速上升，前50位的城市占了整个中国32%的常住人口，房产投资占了62%，销售面积占了46%，50个城市占了2/3的市场。所以今天所谓的大量三四五六线城市的时代过去了，能够守住前50个城市就守住了整个中国的大半壁江山。回过头来还有一个负面情况，就是在这些城市当中的土地价格相对来说居高不下，土地资源相对来说更加稀缺。但是未来人口、产业、投资度会更加集中在这些城市当中，二手房比一手房更集中。
关联行业的集中度也在不断上升，经纪行业集中度非常高，第一位是贝壳，早就超过了20%的市场占有率，代理行业没有这么高，但是二手房行业就有这么高。当然代理行业这两年集中度上升趋势也非常明显。
物业行业集中度上升也非常明显，万科物业从5000万平方米的管理面积到5亿平方米的管理面积用了10年，最近五年的增速更快，我前两天参加世贸物业改名为世贸服务，今年1亿平方米管理面积，明年2亿平方米管理面积，后年3亿平方米管理面积，开发企业都不会做到这么快速的增长，今天物业行业就有这么快增长的动力。所以随着过去四年整个房企集中度不断增长之后，今天对于上下游集中度的增长正当其时，如果今天中介行业、经纪行业要快速提升集中度的话，就是这三年，三年之后基本座次就分明了。
——产品力升级
2016-2018年，由于限价原因，产品不要说升级，不降级就算好的。所谓降标降级是普遍情况，限价之后，什么房子都卖得掉。但是从去年下半年开始，产品回归了，一方面是产品的质量和标准回归了，另一方面是由于客户层面的变化、群体的变化使得今天适配型住宅也出现了，随着95后、二胎家庭不断增长，购房比例当中不断提升，为他们塑造的产品今天也出现了。当然还有很多趋势，如三房产品的户型小型化趋势；如套均成交总价显著下降；如今天一两千万的高端住宅中95后群体大幅度增长，都使得今天我们对于户型、对于整个产品要作出新的一些变化。
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