打印内容关于房地产是不是货币蓄水池的问题一直争议不断。有观点认为，近年来中国货币超发严重。截至2018年末，M2规模达到了185万亿，是GDP的两倍。而房地产起到了蓄水池的作用。如果没有房地产作为蓄水池，国内物价涨幅将大大高于当前水平。然而，也有观点认为，房地产并不是货币的蓄水池，相反是水的源头。此外，房地产还是信用扩张的利器。由于近年来房价和地价大幅上涨，导致房地产企业和居民部门贷款需求大幅上升，信用大幅扩张推升了M2存量。如果没有房地产市场的过度繁荣，M2增速就会大幅放缓。我们可以将上述两种观点分别称之为“蓄水池论”和“信用扩张论”。这两种观点到底哪个正确，本文将对此展开分析。
一、“蓄水池”理论的渊源
“蓄水池论”最早源于周行长的“池子论”。次贷危机后，美联储实施量化宽松政策以刺激经济复苏。面对美联储新一轮量化宽松政策引发的“热钱”流入问题，2010年，周行长提出了“池子论”，即通过总量调控对冲热钱，把短期投机性资金放进一个“池子”，等撤退时将其从“池”里放出，从而避免冲击实体经济（孔军士，2011）。“池子论”引发了市场的种种猜测。有人认为是股市，也有人认为是房地产。之后，时任央行副行长马德伦做出了解释，他指出周行长所说的“池子”其实是个政策的组合，包括存款准备金率的调整、对外汇结汇的管理、公开市场操作等调控工具（珈宝，2010）。这就是“蓄水池论”说法的渊源。需要说明的是，房地产市场是“蓄水池”一直是部分市场人士的观点，从未见诸于任何官方表述。
二、房地产一定程度上发挥了“蓄水池”的作用
本文认为，“蓄水池论”有一定的合理性。从货币存量的角度来说，房地产是资金的蓄水池。一方面，央行投放的大量资金沉淀在房地产的开发、交易和流通环节，另一方面，由于房地产行业的发展带动了房地产企业和居民杠杆率的快速上升，侵占了大量信贷资源，造成了金融系统资金分配的结构失衡，对实体经济造成了挤出效应。根据中国人民银行公布的数据显示，2006-2018年，房地产贷款余额年均增速高达21％（见图1）。截至2019年6月30日，房地产贷款余额高达41.9万亿，占全部银行贷款存量的28.7％。其中，居民个人购房贷款余额高达28万亿，占全部银行贷款存量的19.2％。2019年上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2％，而去年同期则高达40％。另根据国际清算银行的数据显示，2006-2018年，居民部门杠杆率从11％上升至53％（见图2）。并且，经济越差房地产繁荣对实体经济的挤出效应就越明显。而资金一旦进人房地产领域，就会形成积压，需要维持房地产市场运行以及庞大债务存量的资金也就会越来越多，这些资金也将很难再流出房地产市场。可以说，房地产对资金的大量占用是货币政策传导不畅的重要原因。
上篇：
下篇：
ricn realestate
