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行业将全面转向去杠杆
长期以来，房地产与金融业深度关联，相对充裕的银行信贷资金，很大一部分最终流向了房地产市场，房地产相关贷款占银行业贷款的比重持续提升，并有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
截至2020年三季度，全国房地产贷款余额高达48.8万亿元，较2015年净增长132%，占各项贷款余额的比重多达28.8%，较2015年提升6.4个百分点。说明在实体经济投资回报率低、风险高企的大环境下，房地产行业“吸金”效应依旧不减。
2015年-2020年三季度 房地产贷款余额及占比
2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，偿债能力大幅减弱。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。
从实际调研情况来看，压力三、四线城市市场购买力瓶颈尽显，购房压力并非首付，而是月供还贷。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，月供4000元已是底层刚需能够承受的极限。
2015年-2020年三季度个人住房贷款余额、 杠杆率及债务收入比
现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。
房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限。未来“三道红线”试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债的增速阈值。尤其橙档、红档房企为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。表外融资或将成为下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。居民部门也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。
“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，2021年政策基本面仍然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将全面转向去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。
居民部门也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例等；房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。此外，购房资金将会加强监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。
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