打印内容2020年，全国住宅市场三四季度呈现翘尾态势，与之形成鲜明对比的非住宅市场，尤其办公市场的压力则持续显现：重点城市的办公租金连续三年下降，一二线城市坪效差距显著；空置率处于高位而新增供应不减，去化压力持续加大。但一线城市整体韧性更强，租赁需求反弹更快，其中的优质新兴商务区成为热点：政策的大力引导和补助，总部经济效应的辐射，企业降本增效的需求以及新兴产业的发展。
需要提醒的是，2021年办公会更难，从供应的角度而言，今年会有一部分项目集中供应之后，租金、出租率和售价将呈现出三降态势。
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城市和商务区之间的分化均持续加大
受疫情和经济大环境变化影响，一二线城市的办公租赁市场均极大承压，但一线租金均价仍在重点二线城市的2倍之上；且疫情逐渐受控后，一线城市的复苏反弹明显更快，反弹力度也更强；同时，城市间的分化在加剧，城市内商务区之间的分化也开始显现，一线城市的优质新兴商务区迅速崛起。
1、租金近三年持续下降，一二线城市坪效差距大
一线城市办公
近三年，全国重点办公城市的甲级写字楼平均租金均为连续下降趋势; 截止20年四季度，北京以11.3元/㎡/天领跑全国；在大量新增供应，供大于求的结构下，深圳近几年与广州的租金差持续缩小。重点二线城市与一线城市的租金差仍较为明显，分别为3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。
2、一线城市净吸纳反弹更快，整体市场韧性更强
重点写字楼
据CAIC重点城市监测显示，2020全年一线城市中仅北京净吸纳量同比下降，年中两次疫情反复对北京办公租赁成交影响较大；上广深净吸纳量同比均有较大幅度的上升，其中深圳更是以66.2万㎡领跑全国，科技行业受疫情影响较小，深圳下半年需求反弹明显、表现强劲，贡献了全年近5成净吸纳量。
重点二线城市中，武汉受疫情影响最为严重，全年净吸纳量为负，杭州与重庆同比下降近3成；南京与去年基本持平，福州受益于三季度整体市场的优异表现同比大幅上升。
3、一线城市优质新兴商务区成为热点
优质新兴商务区表现出共同的特征：相对传统核心区更低的租赁成本，高品质楼宇的集中供应，较大的政策扶持补助吸引龙头企业入驻，符合未来发展方向的新兴产业聚集。
以上海前滩市商务区为例， 据《上海浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》，世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区。自2012年陆家嘴集团主导前滩国际商务区的开发建设，一直致力于将其打造为全球城市中央活动区的示范区，目前来看成果显著。
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