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下半年，资本市场遇冷，恒生华亿体育指数一路下滑，预期的上市高峰并未到来。截止到2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。待上市物企中，多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。
中南服务、祥生活服务和中梁百悦智佳在历经二次递表后，通过聆讯而后续进展不明。当前，祥生活服务聆讯资料已呈失效状态，并表示决议暂缓上市。
行业也首次出现IPO终止和退市事项：阳光智博换股万物云，富力物业则被碧桂园服务收购，均终止IPO；碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，蓝光嘉宝服务于8月20日正式退市。此外，6月集中递表的物企则在年底递表资料陆续过期。
上市物企则普遍遭遇股价明显回调、PE倍数腰斩、市盈率下降等状况。2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅52.31%。其中，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍，较去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，为2.26倍，较去年底下滑74.66%。
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规模仍是主旋律，母公司依赖成“双刃剑”
面对规模为基的市场逻辑，提升规模保证绝对实力成为头部企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态，2021年的大手笔动作也显现出企业的规模焦虑。2021年开年业内企业纷纷在业绩公告会上公布成倍的规模目标，为全年的市拓热潮定下基调。
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当前，大多数上市物企均有地产母公司背景，物企的发展离不开对母公司的业务依赖，地产母公司对物业企业的支撑主要体现在地产关联方土地储备对于物企未来业绩保障的规模输送和关联企业利润输送两方面。
如碧桂园服务2021H1关联方土地储备27880万平方米、融创服务2021H1关联方土地储备27820万平方米等，皆为物企后续发展提供了充足的规模支持；2021年四季度，鑫苑服务、建业新生活等多家物企提高关联交易上限，母公司利益输送可见一斑。
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但地产的频频暴雷对物企的拖累也是十分明显，与地产关联方信贷风险高的物企估值往往表现不佳。
如恒大物业2021年上半年规模约4.5亿平方米，受地产暴雷影响，物业板块市盈率较年初缩水约9成。
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彩生活2021年上半年规模约3.6亿平方米，由于核心资产被出售，物业板块市盈率较年初缩水约7成。
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政策、资本、地产三大助力，助推并购热潮
第一，政策风口期助推并购：2020年以来，国家相关部委密集出台支持华亿体育行业发展的政策，行业进入发展上升期。物业企业纷纷递表上市，受行业利好、资本市场等因素影响企业竞争加剧，行业整合和收并购加速。
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