打印内容从过往一年多的地产金融政策来看，绝大部分政策都是以缓解到期债务偿付压力、避免流动性危机为主。但是目前的房地产危机并非简单的流动性债务危机，而是同时叠加了资产损失风险。补充项目资金缺口、补充权益资金，才是确保工程完工、缓解地产危机的现实举措。
本刊特约作者 西峯/文
2023年2月，基金业协会在其官网发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称“《指引》”），对不动产私募投资基金的试点政策和产品备案进一步细化。新指引将于5月1日施行，预计会为中国不动产基金的发展带来重大的变革和影响。
从金融十六条，到“三支箭”，进而到目前出台的不动产私募投资基金试点，金融政策支持房地产市场平稳健康发展的态度一览无余。短短两年来，地产金融政策从重度打压到全力支持，背后经历了什么样市场环境和监管思路转变？
本文将从新政带来的监管变化和挑战着手，从政策出台的行业背景分析新政后面监管思路的变化，由此对未来不动产私募行业的发展方向做一推测。
新政主要的变化
新政出台前，中基协在2022年12月发布《私募投资基金登记备案办法》的修订说明。其基本思路要求：总结实践经验，整合自律规则，明确登记备案标准。落实扶优限劣，坚持抓规范与促发展相结合。探索全流程自律管理。强调持续合规和事中事后管理，进一步丰富、完善自律管理手段。
而新出台的《指引》不但延续上述监管思路，同时还划定了不动产私募基金的投资范围，将其分为特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目。其中，特定居住用房又分为存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
相较于中基协2017年4号文，《指引》特别明确了存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房可纳入不动产私募基金的投资范围，但同时也做了更严格的监管。例如：投资存量商品住宅需取 “五证”齐全，已经销售或者主体建设工程已开工。
《指引》根据不动产投融资的特点，规范了不动产私募基金管理人的准入门槛，如：“实缴资本不低于2000万元人民币”“主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方”等。
《指引》也规范了对基金管理人的过往管理经验的要求，如：“具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币”“具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验”，以及“具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有5年以上经验的不少于3名”等。
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