打印内容从房企维度看，国企央企销售同比表现相对较好。而此前深陷债务危机民营地产商，虽然经历一年多的政策救助，其核心经营状况并为出现实质改善。过往以缓解流动性危机、促进市场销售为主全面调控政策，整体来看效果不如预期。
微观角度来看，目前部分涉险项目已经资不抵债，各家银行和债务人采取的延期续债措施只能拖延危机爆发，而无法实质性解决问题。在这样案例中，项目必须通过权益端的补充重整，才能有望脱离债务泥潭。在此前的文章里，我们分析了由于国企市场占比太低、指望国企大规模接盘化解危机无异于杯水车薪。那么现在基金业协会新《不动产试点指引》，则为房地产企业补充权益资产和资本金，开辟了新的道路和可能。
政策的效果和评估
本次新政除了明确若干房地产投资领域之外，对不动产基金的管理人、过往规模、准入和信息披露制度都重新做了规定。整体来看是收紧并加强了不动产基金的监管。目前来看符合新规的不动产基金管理人寥寥无几，很多在管规模巨大的基金管理人，往往因过往大部分项目无需备案，导致现存备案规模不足。现在就符合新规要求的不动产私募基金管理人，业界推测初期不过几十家。那么为什么市场对新政欢欣鼓舞，非常期待？
笔者认为原因有三：
第一，新政标志监管态度出现转变。从过往一年多的金融救市政策来看，绝大部分相关政策都是以缓解到期债务偿付压力、避免流动性危机为主。但是从微观层面来看，目前的房地产危机并非简单的流动性债务危机，而是同时叠加了资产损失风险。部分项目资不抵债，简单的延续债务无法根除问题。补充项目资金缺口、补充权益资金，才是确保工程完工、缓解地产危机的现实举措。
第二，管是为了放。从政策具体条框来看，新规在整合之前分布各处的监管条款的同时，大幅加强了各项条款的监管强度。但是业界也注意到，此前房地产基金的备案处在停滞状态。如果不是为了重启房地产基金融资，那么监管当局根本没有必要重新修订新规。这种情况下，加强监管是放松基金开启融资的前置行动。
第三，稳健起步，后市可期。从管理人的资质和基金监管要求来看，新政对不动产基金管制极高。这就使得符合要求的基金数量在前期不会太多，从而获得较大的起步优势。于此同时，新规并未废止原有规定。不符合新规原有的房地产基金，依然可以原有规定存续。在这种情况下，有利于新不动产基金稳健起步，顺利的话再扩大管理规模。正所谓：打扫干净屋子再请客。
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