打印内容但是当地方政府发现项目烂尾后需要地方政府自己想办法善后，从9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度。而且很多城市开始“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，越是对他们采取格外严格的资金监管措施。石家庄更是将预售许可条件直接提高到主体结构封顶，浙江省、青岛市开始严格执行封顶后才能发放按揭贷款的政策。从结果上来看，房企实际上是要等到封顶或者交房才能提取大部分的销售回款。
随着民营房企不断出现债务违约的情况，购房者的“期房信仰”受到严重动摇，后续可能会有越来越多的民营房企不得不将房子建到接近完工才能卖得掉（特别是在没有新房二手房价格倒挂的城市），房企的周转效率或将进一步下降。
不过值得注意的是，房企往往在年底会有一批项目集中交付，交付之后就能提取被监管的预售资金，此外，到一季度银行新一年的按揭额度也会释放出来。因此一季度房企销售回款可能会略有改善。
七、2022年房地产市场大概率供需双降
供给方面，一方面今年开发商拿地不足，明年可供开工的土地并不充裕；另一方面由于回款较慢，开发商开工意愿也较差，开工只会使得更多的资金沉淀在项目里，还不如优先保竣工，因为竣工之后就可以将被监管的预售资金提取出来。10月单月的新开工面积同比大幅下降了33%，11月下降了21%。预计2022年的新开工面积不排除同比下滑20%以上的可能性。
需求方面，2020年下半年和2021年上半年两个半年加起来的销售额高达20万亿的历史天量（正常年份16-17万亿），需求被严重透支。此外，民营房企风险事件频发使得“期房信仰”被严重动摇，在没有新房二手房价格倒挂的城市，老百姓更倾向于买二手房，这使得新房销售更加困难。此外，房产税将出未出之际，购房者的观望情绪是最重的。所以我们看到10月份商品房销售额同比下滑了22.6%，11月同比下滑16.3%。如果12月商品房销售额同比下滑20%的话，那么2021年全年销售额将达到18.1万亿，较2020年增长4.5%。
由于基数较高，假设2022年上半年同比下滑30%（较疫情前的2019年上半年下滑8%）；假设2022年下半年同比0增长（较2019年下半年下滑0.6%），则2022年全年商品房销售额同比下滑15.4%，较2019年下滑3.9%。
八、城投大规模拿地，轻资产代建模式或将成为发展方向
在民营房企普遍资金紧张，无力拿地的背景下，其实各地的城投公司完全可以自己拿地，自己盖房子卖给老百姓，没有中间商赚差价，还可以顺带解决城投转型的问题。
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