打印内容2021年6月4日， 财政部等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
该通知一出，引发社会广泛关注，人们关心的是：该政策是否终结土地财政？未来的房地产怎么走？
本文从经济学的角度分析当下房地产调控的内涵与市场走势。
1、债券化
土地财政（财政）是理解中国房地产经济的关键“钥匙”。
首先，可以很明确地说，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收，并不意味着土地财政的终结。原因有二：一是土地使用权出让收入只是从自然资源部门划转给税务部门征收，征收的主体依然在地方，而不是上面；二是即便上面征收国有土地使用权出让金，也必然要下拨返还给地方，因为目前没有任何一项财政收入可以替代如此巨额的土地财政。
我们再看专项债。近几年，中国地方债规模迅速增加，地方债务余额在2017年超过了国债余额。值得注意的是从2017年开始，地方债中的一般债券发行规模持续下降，而专项债规模快速增加。2020年地方一般债券限额只有9800亿元，专项债限额达37500亿元。2021年新增地方政府债务限额42676亿元。其中，一般债务限额只有8000亿元，专项债务限额达34676亿元。
专项债与房地产有什么关系？
专项债与房地产、基建、土地财政高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，地方政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。
最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是地方政府的还债高峰期，这意味着未来几年地方政府还得依赖“卖地”来还专项债。
地方政府为什么不多发一般性债券、少发专项债，以减少对土地财政的依赖度？
地方政府债券基本由国有商业银行及金融机构持有，四大行持有规模接近50%。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。如果将地方债额度调配给一般债券，银行购买积极性会下降。为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债。专项债发行越多，土地债券化规模越大，地方政府的土地财政依赖度越高、债务规模越大。
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