打印内容近期，房地产税及相关话题热度持续上升。5月中旬召开的房地产税改革试点工作座谈会被普遍看作是房地产税加速推进的信号。6月财政部发文，自2022年起，在全国范围内将土地使用权出让收入等非税收入全部划转给税务部门征收。此举被视为房地产税正式出台前的重要准备，房地产税中“地”的部分已经就绪，接下来的工作将主要聚焦于解决与“房”相关的税制设计。
在梳理国外现行房地产税主要模式和经验的基础上，本文分析我国房地产税可能采取的方案，重点针对房地产税是否能够抑制房价上涨的话题展开讨论，并提出相关政策建议。
一、中国房地产税方案已有倾向性选择
从税收要素看，房地产税在世界范围内并无定式。税收最关键的要素是计税依据和税率,计税依据又叫税基。多数国家和地区以房地产市场评估价值作为税基，主要包括三种计算方式。一是市场评估价值;二是评估租值，根据所取得的租金收入计算年度价值；三是政府公示价值、地籍价值或账面价值，一般都远远低于市场价值。
税率的确定方法大致分为两大类:一是由法律规定的税率;二是基于以支定收原则，由地方政府在法律框架内根据每年支出预算和房地产税基倒推的税率。不同国家和地区税率水平差异巨大，从1%以下到10%左右不等，即使在一国范围内，不同地区的税率也可能存在差异（图表1）。
市场评估价值能够综合城市、地段、折旧等因素，科学合理地反映房产现值，因而成为大多数国家房地产税的选择，也很有可能被我国房地产税所采用。而税率方面的争议相对较大。近期国内相关研究为房地产税设计了五套税率。从结构上看，多数研究人员主张实行累进税制，这与多数国家的选择一致，边际税率从0.1%到2%不等，税级为4~9级不等。也有学者认为实行比例税即可。
未来，我国房地产税制度设计需要综合考虑政策的目标定位和居民的税负可接受度。对政府而言，房地产税的主要目标是将其作为地方主体税种，促进税制结构完善，协调政府间财政关系。同时，在调节财富分配、控制住房价格过快上涨等方面，房地产税也被寄予期望。目前，土地出让金入税可能意味着房地产税中“地”的部分已经完成，剩下的工作将聚焦于“房”的税制设计。如无特殊说明，本文剩余部分中房地产税均指针对住房课征的税收。
对国内大多数城市家庭和居民而言，房产是其最为重要的财产和负债。如果房地产税税负过高，很可能会产生很大的社会负面影响。因此，目前有两种方案可供选择：一种是以所有个人经营性住房的市场评估价值作为计税依据的“窄税基”，搭配各级边际税率相对较高的累进税率结构，即“窄税基+高税率”方案。另一种则是将个人经营性和非经营性住房的市场评估价值之和进行综合计算，按照人均居住面积扣除适当宽免额后作为计税依据的“宽税基”，搭配各级边际税率相对较低的累进税率结构，即“宽税基+低税率+个人免征面积”方案。从国际经验和国内各方倾向性意见来看，后者比较符合政策导向与客观现实。
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