打印内容3. 地产销售数据：商品房销售、待售、库存
第十问：统计局商品房销售数据是否包含二手房交易？
商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房，二手房交易不在统计范围中。商品房销售数据包括销售面积和销售金额，这两个数据基本符合字面意思，无需过多解释。统计局也逐月公布按照地域（东部、中部、西部）和按照建筑类型（住宅、商业营业用房、办公楼）的分项数据。由于这两个数据口径相同，两者相除可以得到成交均价。不过需要明确的是，虽然北上广深等大城市二手房成交规模远远超过一手房，但统计局公布的商品房销售数据只包括新建商品房屋，二手房交易不在统计范围中。
第十一问：如何观测二手房交易数据？
虽然统计局没有公布全国层面的二手房交易数据，但部分一二三线城市的房管局可以查到城市级别的二手房成交套数和面积。从二手房成交面积数据中可以看到，深圳同比波动幅度最大，2015年6月成交面积同比+230%，而到了2017年3月则低至-73%。在16年10月开始的地产“因城施策”的调控中，北京二手房同比迅速下滑，至今在负区间徘徊；而限购政策相对宽松的无锡，二手房成交增速一直较高。
第十二问：如何通过统计局数据计算全国地产库存和库存去化周期？
对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米。关于商品房库存的测算，最广义的库存是“已开工未售出库存”，由住宅累计新开工减去住宅累计销售得出，由于新开工面积中包含一部分不可出售的面积，通常的做法是对新开工面积数据乘以0.9再进入计算。最狭义的库存则直接引用统计局的商品房待售数据。计算可知至今住房广义库存约37.7亿平米，狭义库存约6.5亿平米。
对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。由于新开工、销售和待售数据都有住宅的分项，我们也可以用同样的方法计算住宅商品房的数据。住房广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。
广义地产库存的去化周期30个月左右。2017上半年地产销售面积为74662万平米，其中住宅地产销售面积为64791万平米。使用上面计算出的库存数据，可知用上半年的销售速度，广义地产库存的去化周期30.3个月，狭义地产库存的去化周期为5.2个月；住宅广义地产库存的去化周期24.5个月，狭义地产库存的去化周期为3.8个月。
第十三问：如何衡量三四线城市地产销售情况？
一种方法是用其公布的东部、中部、西部销售面积来间接衡量一二线城市和三四线城市销售。在自去年10月开始的“因城施策”的地产调控政策作用下，一线和强二线城市在限购影响下，房市迅速降温，而部分三四线城市房市则出现了地产去库存的趋势，成交继续火爆。由于统计局并没有按“线”区分的地产销售数据，一种方法是用其公布的东部、中部、西部销售面积来间接衡量一二线城市和三四线城市销售。这样做的逻辑在于，包括北上广深在内，东部地区拥有最多的一二线城市，中部次之，而西部最少。因此，如果一二线城市销量下降，东部地区成交面积增速受的影响应该最大，西部地区受的影响最小。实际的数据表现也的确是如此：2016年10月以前东部和中部销售面积增速较高，随后迅速下降；而与此同时西部销售面积增速还有一定上升。
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