打印内容另一种方法是用Wind公布的30大中城市销售面积来代表一二线销售趋势，用统计局数据减去30大中城市来代表三四线销售趋势。可以看到这种方法算出的一二线与三四线销售分化更加明确，今年6月份30大中城市当月销售面积同比为-33.7%，而非30城当月销售面积同比为+30.9%。就在去年10月这两个数据还极为接近。
第十四问：如何衡量货币化棚改对地产销售的影响？
未来棚改节奏：18年起略放缓，2020年基本完成，即“四年完成，一年扫尾”。根据发改委公布的数据，2012年末全国尚存4200万套棚户区房屋，那么如果假设今年棚改按计划完成600万套，今后三年按照5月24日公布的1500万套计划匀速推进，即年均降至500万套，四年后全国棚户区存量将降至100万套，棚改工作应当进入尾声。因此可以说未来棚改节奏是“四年完成，一年扫尾”。同时，就各地公布的地方棚改计划看，地方棚改节奏也与全国基本一致，如天津市计划到2020年100%消除中心城区棚户区，四川省也发文称2020年底前基本完成改造。
货币化棚改节奏：货币化安置比例是核心变量。5月24日的国务院常务会议上称，棚改应在“在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务”。同时各省市也相继宣布今年将提高货币化安置比例，青海称今年货币化安置比例达到50%以上，湖南省计划达到85%，宁夏70%，河北80%。综合来看，我们假设全国2017年货币化棚改比例达到60%，而2018-2020出现货币化棚改比例低（55%）、中（60%）、高（70%）三种假设下，四年内货币化棚改总量分别为1185万套、1335万套、1485万套。
棚改货币化对地产销售和去库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。住建部陈政高2月称，2016年通过棚改货币化实现去库存的面积达2.5亿平米。以2016年货币化安置总量294万套来看，平均每套货币化安置的棚改房对应85.0平米的去库存。货币化安置对地产销售和去库存的影响，应考虑两个因素。一是存在被安置人不买房，即“拿钱走人”的情况，如在吉林省这一比例达25.5%，这也和东北人口长期呈现净流出情况有关，这将降低当地去库存的效果；二是存在拿到安置款后反而加杠杆购房的情况，这将提升当地去库存的效果。就实际测算而言，如果假定“每套货币化安置的棚改房对应85.0平米的去库存”不变，2017年对去库存的贡献将按比例升至3.1亿平米，之后在2018-2020年均贡献去库存2.3-3.2亿平米。
上篇：
下篇：
ricn realestate
