打印内容四年内货币化棚改大约能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。由于棚改货币化安置可以购买期房，与住房的广义库存对照性较好。在上述三种假设下，2017-2020年棚改货币化安置在10.1-12.6亿平米区间内，静态地看（假设库存不受其他影响）将去化40%-50%的住宅商品房库存。
第十五问：地产销售数据如何影响地产投资？
地产销售通过两种渠道影响地产投资，首先是期房销售带动投资的逻辑。中短期（3-6个月）来看，由于地产销售面积约3/4的比例是期房，地产销售情况较好，地产开发商需要推进投资，保证期房能够按期交付。因此前期销售旺盛，地产投资就不会差。地产销售数据中，期房与现房的趋势基本完全趋同，两者销售面积比例也维持在大约3:1左右。
其次是销售回款补充房地产企业现金流的逻辑。房地产是典型的重资产行业，地产企业融资既有各方面的限制，也有融资利率作为资金成本，而地产销售回款相当于零成本的资金，有助于房地产企业新一轮的扩张冲动。房地产企业拿到销售回款后，一方面可以推进现有的工程，这样资金将计入地产投资的建筑工程投资和安装工程投资；另一方面也可以新拿地，这样资金将进入地产投资的其他投资项下。不过要注意销售回款增加并不必然引起投资，如在国家收紧房地产投资政策、或收紧货币政策的时候，即使企业现金流状况充沛，也未必会大幅扩大投资。因此，这一条逻辑还需结合宏观环境和房地产企业的预期综合判断。
4. 房价数据：一手房价指标、二手房价指标
第十六问：有哪些观察一手房价的指标？
在第九问中我们已经计算过由销售金额除以销售面积，得到的全国商品房销售平均价格。今年1-6月，全国均价为7923元/平米，同比涨幅4.6%，依旧跑赢通胀。
城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数。这一系列数据包含70城总体价格、按照一二三线城市划分的价格、按照住宅建筑面积划分（90平米以下、90-144平米、144平米以上）的价格、以及包含保障性住宅（新建住宅价格）和不包含保障性住宅（新建商品住宅价格）。
从一二三线城市数据看，一线城市房价弹性最大，但目前处于边际回落区间，6月一线城市房价月环比已降至0.1%，而三线城市房价月环比依然维持在0.8%。从按建筑面积分的数据看，不同大小的住宅价格环比总体十分趋同，但144平米及以上的房子环比涨幅几乎从未高于另外两种面积较小的分类。一线城市中，北京和上海房价最为趋同，深圳房价弹性更大，甚至可以作为其他一线城市的先行指标。在所有70座城市中，6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州，涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。
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